房产投资时选择等额本息和等额本金哪个好?

来源:百度360  作者:佚名   时间:2018-11-16

房产投资时选择等额本息和等额本金哪个好?

购置房产是人生一件大事,做任何选择都要深入研究,经历了冗长的资料搜索,看样板房之后,终于来到了最重要的环节,付款。众所周知,大部分情况下,很少有人选择全款购房,那选择何种贷款方式就成了一大难题。

房贷款分商业贷款、公积金贷款和组合贷款三种类型,而这里要说的是商业贷款。商业贷款按还款方式又分为等额本息和等额本金。经常会有人抱怨,选择了等额本息还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。但是,真的是这样吗?

其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。

举个例子:

如果借款100万,20年还清,年利率6.55%,则月利率为0.5458%。

假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;

(1) 第一个月还款利息为:100万*0.5458%=5458元,则第一个月的实际还款额为4167+5458=9625元。

(2) 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:

995833*0.5458%=5435.26元,则第二个月的实际还款额为4167+5435.26=9602.26元

以此类推

等额本金下20年共还款约166万元,共支付利息66万元。

2. 如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.55%,月利率0.5458%,则每月还款额(含本、息)为7485.2元。

(1) 第一个月计算出的利息同样为5458元,第一个月只归还了本金7485.2-5458=2027.2元;

(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2027.2=997972.8元,则第二个月应还的利息是997972.8*0.5458%=5446.94元,即第二个月归还的本金为7485.2-5446.94=2038.26元

以此类推

等额本息下,20年共还款约180万元,共支付利息80万元。

通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。

以上就是关于等额本息与等额本金的一些区别。在进行商业贷款时,我们要按自己的实际情况进行还款方式的选择。对于资金相对充裕且打算购置二套房的投资客来说,等额本金肯定是要优于等额本息的。对于手头闲钱不够充裕的人来说,等额本息就更适合了,虽然最终等额本息比等额本金的利息会多,但毕竟30年后的1000与今日的1000已经不可同日而语了。


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